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¡°房住不炒¡±实打实推进£º房贷利率回调£¬一线环比降价
2018-11-15 00:00:00      中国经济导报

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资料?#35745;?/p>

 


中国经济导报记者|张洽棠

    央行近日发布¡¶中国金融稳定报告£¨2018£©¡·£¨以下简称¡¶报告¡·£©£¬对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估¡£央行指出£¬要多措并举应对住户部门债务增速过快问题¡£而最近无论是房贷利率回调£¬还是一线房价环比下降£¬都说明“房住不炒”的定位更加夯实¡£

央行£º防范地产金融风险

    作为中国金融体系最重要的报告之一£¬今年的¡¶报告¡·专辟两大专题£¬聚焦于住户部门债务和房地产市场风险£¬这在往年相当少见¡£
    ¡¶报告¡·显示£¬2017年末£¬我国住户部门债务余额40.5万亿元£¬同比增长21.4%£¬较2008年增长7.1倍£¬相当于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%¡£家庭债务包括消费贷款和经营贷款£¬其中以消费贷款为主体£¬而消费贷款中又以房贷为主£¬房贷占家庭债务整体的比例超过一半¡£2008年时£¬我国房贷余额仅为3万亿£¬而到了2017年底£¬住房贷款余额膨胀到21.9万亿£¬房贷占所有住户部门债务余额的54%¡£
    2017年£¬我国居民部门杠杆率为49%¡£有业内人士指出£¬这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高£¬与新兴国?#19994;?9.8%相比£¬则?#32622;?#26174;过高¡£但问题是这10年£¬经过次贷危机和国际金融危机的洗礼£¬发达国家纷纷降低居民部门杠杆率£¬而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%£¬扩大2.73倍¡£要知道£¬美国的居民杠杆率从20%升到50%£¬用了将近40年¡£
    如此庞大的债务£¬如此之高的杠杆£¬楼市有没有风险?对此£¬央行¡¶报告¡·认为£¬房地产金融风险总体可控£¬但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存£¬房地产行业风险?#20852;?#19978;升¡£
    一方面£¬我国长期实行审慎的住房信贷政策£¬平均首付比例达34%以上£¬这意味着居民可以承受30%左?#19994;?#25151;价下跌¡£
    与之对比£¬次贷危机之前£¬美国首付比例一度宽松到10%左右£¬只要房价下跌10%以上£¬这些家庭都会沦为负资产者£¬弃房断供也就屡见不鲜¡£
    另一方面£¬央行认为£¬银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率£¬房地产信贷质量较好¡£2017年末£¬个人不良贷款余额6149.3亿元£¬不良率为1.5%£¬低于银行贷款整体不良率0.35个百?#20540;ã¡?br />    不过£¬有专家指出£¬但这一切都建立在房价坚挺乃至?#20013;?#19978;涨的基础之上£¬如果楼市深度调整£¬房价出现大跌£¬作为“抵押品”的房子其市?#24403;?#28982;大幅收缩¡£房?#37038;?#20540;大跌£¬而债务却不会减少£¬抵贷比显然会大幅上升¡£
    众所周知£¬楼市之所以举足轻重£¬不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上£¬难以忍受房价的巨大下跌£¬而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联£¬楼市的一举一动£¬容?#23376;?#21709;到金融稳定¡£
    根据央行¡¶报告¡·£¬2017年£¬136家上市房企平均资产负债率高达79.1%£¬其中有26家资产负债率超过85%¡£部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资£¬购地资金杠杆率达到7~8倍¡£
    房价上涨£¬居民债务膨胀£¬杠杆率不断攀升£¬风险不断加剧¡£为此£¬央行指出£¬要多措并举应对住户部门债务增速过快问题¡£坚持“房?#37038;?#29992;来住的¡¢不是用来炒的”定位£¬落实地方政府主体责?#21361;?#24378;化“因城施策”的房地产宏观调控£¬规范金融机构住房金融业务£¬关注房地产信贷占比过高¡¢部分居民违规加杠杆购房¡¢部分房地产企业债务率过高等风险£¬促进房地产市场平稳健康发展¡£

资金面相对转宽松

    作为地产金融的风向标£¬房贷利?#23454;?#36208;势可谓十分重要¡£11月9日£¬融360发布的报告显示£¬今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%£¬相当于基准利率1.165倍£¬环比9月上升0.18%£»同比去年10?#29575;?#22871;房贷款平均利率5.30%£¬上升7.74%¡£这已是2017年1月以来连续22个月上涨¡£
    融360报告称£¬19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍£¬最高为基准1.241倍£»工¡¢农¡¢中¡¢建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水?#20581;?br />    虽仍在上涨£¬但环比涨幅已经回落£¬且下调贷款利?#23454;?#38134;行数量明显增多¡£融360报告称£¬10?#29575;?#22871;房贷款利率下调的银行数量为19家£¬较9?#30053;?#21152;16家银行¡£融360认为£¬银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力£¬扩大市场份额¡£
    对于此次回调£¬融360分析认为£¬回调房贷利?#23454;?#38134;行有以?#32511;?#28857;£º市场?#21152;?#29575;有待提高£»之前的利率处于高位水平£¬一般高于平均值5~10个百?#20540;ã£?#27492;次回调力度为5个百?#20540;ã£?#22238;调后接近当地平均水平£»多为地区性调整£¬未表现出同一银行全国性调整£¬影响力度较小£»数量占同地区银行数量占比较小¡£虽然少数银行存在高位回调£¬但目前整体趋势稳定£¬未来继续出现大面积回调利?#23454;目?#33021;性较小¡£
    中信建投称£¬2011年的综合房贷利率最高为近7.50%£¬2014年为7.00%£¬分别?#31995;?#26102;的基准利率上浮5.4%和6.3%¡£由于?#20013;?#36151;款基准利率?#31995;停?#20026;4.9%£¬因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值£¬至今年10月£¬首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%¡£
    易居研究院?#24378;?#20013;?#38590;?#31350;总监?#26174;?#36827;对中国经济导报记者表示£¬房贷利率虽然出现了较大幅度上涨£¬但与历史数据对比不算高¡£
    对于未来走势£¬中信建投研究认为£¬对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利?#23454;?#36208;势可以发现£¬房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约?#38477;?#19977;个季度¡£2018年以来£¬10年期国债收益率峰值出现在1?#36335;Ë|?#32771;虑到整体流动性宽松趋势明确£¬个人住房贷款利?#23454;?#19978;行?#21344;?#24050;经有限£¬对应峰值可能在年内出现¡£
    不过£¬?#26174;?#36827;表示£¬国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响£¬但受国内去杠杆¡¢降成本的政策利好影响£¬资金成本短期内或许仍会降低£¬但长期则存在部分方面成本上升的风险¡£

限竞房“扭转”供需格局

    除了资金面宽松外£¬政策性因素也需要考虑¡£?#21592;本?#20026;例£¬随着今年大量限竞房入市£¬?#26412;?#24066;场供求关系正在发生转变¡£
    中原地产研究中心统计数据显示£¬截至目前£¬?#26412;?#24180;内商品房住宅供应?#36164;?#24050;经达到了32635套£¬这也是最近3年第一次超过3万?#20303;?#32780;2017年同期住宅供应量只有20269套£¬年内供应量同比上涨幅度达到了61%¡£库存面积也出现了明显上涨£¬目前住宅库存高达6.6万套£¬相比去年末上涨了1.3万?#20303;?br />    其中£¬限竞房的成交情况?#23545;?#19981;及预期¡£中原地产研究中心数据显示£¬截至目前£¬?#26412;?#21512;计入市26个限竞房项目15982套房源£¬而网签累计只有2767套£¬网签销售率只有17.3%¡£而市场已经入市的这些项目£¬平均去化只有3成多¡£
    二手房价格波动方面£¬多个房地产研究机构统计数据显示£¬10月以来£¬?#26412;?#20108;手房成交量及成交均价均呈下降态势¡£
    贝壳研究院数据显示£¬10?#36335;Ë|¬±本?#20108;手房销量环比跌幅达四成£¬创今年2?#36335;?#20197;来近8个月销量新低¡£成交均价为61103元/平方米£¬环比下跌1.2%£¬连续两个月环比下跌¡£
    此外£¬链家自有成交数据显示£¬11月第1周£¬?#26412;?#20108;手住宅链?#39029;?#20132;均价5.97万元/平方米£¬环比跌幅达2.8%£¬是2018年以来剔除受节日¡¢政策等因素影响之外的周度跌幅最大值¡£
    中原地产首席分析师张大伟则对中国经济导报记者表示£¬随着后续供应量的继续上升£¬去化?#35759;?#21152;大£¬区位属性不好的限竞房有可能开始价格战¡£
    除?#26412;?#22806;£¬上海¡¢广州¡¢深圳等一线城市房价从8?#36335;?#20063;都出现了转折¡£据国家统计局发布的数据£¬8月£¬15个一线和热点二线城市新房价格首?#31283;?#38754;停涨£¬二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落¡£9?#36335;Ë|?#19968;线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降£¬二三线城市涨幅继续回落¡£
    张大伟表示£¬多个城市房地产市场出现冲高回落£¬房价调整开始从点蔓延到区域£¬热点城市房价逐渐下行£¬购买力很难再支撑市场继续走高¡£?#26412;©¡?#19978;海等热点城市进入“卖不完”现象£¬库存均出现环比上升£¬除少数热点?#25307;?#39033;目外£¬去化率快速下行¡£
    ?#26174;?#36827;认为£¬不管新房还是二手房£¬近期成交都不活跃¡£降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段¡£一方面与年度冲刺销售?#23548;?#26377;关£¬另一方面£¬也与对未来预期不乐观有关¡£
 

¡¾期号£º3366¡¿¡¾版面£º09¡¿¡¾作者£º张洽棠¡¿¡¾打印本页¡¿
 
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