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楼市调控£º规范¡°两市¡±坚持¡°两限¡±实施¡°两调¡±
2018-11-29 00:00:00      中国经济导报

 

 


荣晨 曾铮

    从1998年住房制度改革开始£¬我国商品住宅市场发展已经走过了整整30年的历程¡£回顾三十年的制度建设和市场调控£¬既有成功的经验也有失败的教训¡£2018年7月中央政治局会议强调£¬“下决心解决好房地产市场问题£¬坚持因城施策£¬促进供求平衡£¬合理引导预期£¬整治市场秩序£¬坚决遏制房价上涨£¬加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”£¬给我国房地产体制改革和市场调控提出了新的更高的要求¡£
    
完善商品住宅市场调控的总体思路

    一是市场调节£¬政府干预¡£房地产一级市场即土地市场供给完全垄断£¬二级市场即商品住宅市场区域性供给寡头垄断£¬土地市场¡¢住宅市场均具?#26032;?#26029;特征£¬供求关系不是土地价格¡¢住宅价格的决定力量£¬难以通过市场供求关系控制地价和房价£¬因此房地产市场需要政府干预¡£在政府干预?#30446;?#26550;下£¬“综合运用金融¡¢土地¡¢财税¡¢投资¡¢立法等手段”£¬增强短期调控政策的明确性和稳定性£¬形成稳定的市场预期£¬削弱市场非理性冲击£»同时完善相关制度建设£¬建立多主体供给¡¢多渠道保障¡¢租购并举的住房制度£¬让全体人民住?#20852;?#23621;¡£
    二是疏堵结合£¬精准调控¡£商品住宅市场调控可效仿“大禹治水”£¬精“堵”准“疏”£¬疏堵结合¡£2017年3月至2018年3月£¬全国商品住宅市场调控措施升级至限购¡¢限贷¡¢限价¡¢限售的“四限”手段£¬住宅市场显著降温£¬房价指数波动下滑¡£“四限”齐下冰冻市场短期效果明显£¬但全方位“堵”住市场断水截流不可持续£¬需要变“堵”为“疏”£¬精“堵”准“疏”¡£根据调控历史经验£¬继续严格实施具有拐点效应的市场化调控手段£¬“堵”住可以快速激活市场的杠杆力量£»同时实施适度叠加拐点效应的政府干预手段£¬灵活“疏”通干预市场的行政力量£¬有堵有疏£¬疏堵结合£¬熨平市场大幅波动£¬引导市场渐进?#25351;?#27491;常运行¡£
    三是及时监测£¬动态应对¡£商品住宅市场调控的关键问题之一是需要?#26082;?#25484;握市场的实际运行¡£通过公开透明和?#26082;?#30340;数据信息£¬可以合理引导市场预期£¬规避市场恐慌性集中?#22836;?#38656;求或供给£»可以提高政府对市场运行的?#27835;?#21644;判断能力£¬改善政府的调控方式£»有利于市场配置与政府干预相结合£¬避免误判决策失误带来市场的波动和资源的错配£¬?#21592;?#38556;和维系市场稳定和持续发展¡£商品住宅市场调控应推进建立完?#39057;?#24066;场数据和指标体系£¬补充房屋存量¡¢房屋空置以及房屋拆迁等数据£»应形成各部门联动的沟通机制£¬定期对市场情况对监测和监管效果进行评估£¬为下一阶段调控政策明确方向¡£
    
优化房地产市场调控的具体举措

    第一£¬规范“两市”¡£历史选择了商品住宅作为我国住房供应体系的主体£¬应着手规范和完善商品住宅市场的秩序和制度¡£
    一是完善土地市场制度¡£短期考虑完善土地“招拍挂”制度¡£科学调节三种出让方式的比例£¬当住房价格快速上涨时£¬增加竞争目标多元化的招标方式£¬减少拍卖方式£»同时逐步建立和完善地价动态监测¡¢预警等相关制度¡£长期考虑实施价格管制¡£美国实行投机性信贷限制¡¢最高限价¡¢必要时限制交?#20303;?#24378;化所得税和加强市场信息透明度等进行地价管制£»日本针对土地投机£¬实行土地交易许可制¡¢申报劝告制和交?#20934;?#35270;区制£¬即政府认为某地区地价上涨过快£¬都须申报¡¢劝告直至终止契约£»韩国和我国台湾地区在申报地价过高时£¬可对交易方进行劝告和阻止交?#20303;?br />    二是规范住房市场交易?#24418;?#21644;秩序¡£房地产开发企业具?#26143;?#21183;定价能力£¬应定期加强楼盘销售管理£¬严禁房地产开发企业囤积房源¡¢捂盘惜售¡¢哄抬房价等?#24418;ª£?#35268;范和完善商品房预售制度£¬强化销售合同对房地产开发企业
的制约£¬规避房地产开发企业利用预售期房的信息不对称导致的谋利?#24418;ª£?#23450;期加强房地产中介机构管理£¬严厉查处房地产中介机构虚假宣传¡¢虚假违法广告¡¢价格欺诈¡¢不按规定明码标价¡¢协助规避限购限贷措施¡¢违规开展金融业务等?#24418;ª¡?#36890;过减弱商品住宅市场的垄断力量£¬营造¡¢公开¡¢公平¡¢真实¡¢透明的销售环境¡£
    第二£¬坚持“两限”¡£坚持限贷和限售£¬适度实施限购£¬适时取消限价¡£
    一是坚持限贷¡£继续严格实施和完善差别化住房信贷政策£¬实施固定的首付比例叠加平滑下行的贷款利率£¬有效降低首次和改善需求的购房成本£»实施固定的首付比例叠加平滑上行的贷款利率£¬显著增加投机炒房的购房成本¡£同时£¬重点监管住户贷款中短期消费贷款?#25237;?#26399;经营贷款的流向£¬严格管控各类资金违规进入住房市场¡£
    二是坚持限售¡£在坚持限贷的前提下£¬继续实施并完善差别化限售措施£¬对出售唯一住房的改善需求£¬不实施限售£»对出售二?#20934;?#20197;上住房的需求£¬严格实施限售¡£
    三是适度实施限购¡£一线城市和热点二线城市继续坚持限购£»三四线城市适度调整限购£¬以房价涨幅为依据£¬设立动态应对机制£¬对房价上涨过快的城市及时?#25112;?#38480;贷¡£
    四是适时取消限价¡£限价容易导致市场机制难以充分发挥£¬扭曲价格信号£¬限价不宜长期实施¡£
    第三£¬实施“两调”¡£
    一是调节土地供应¡£各地应根据商品住宅库存消化周期调整住宅用地供应节奏£¬适时调整住宅用地供应规模¡¢结?#36141;?#26102;序£¬对消化周期在36个月以?#31995;?#24212;停止供地£»36~18个月的要减少供地£»12~6个月的要增加供地£»6个月以下的要加快供地节奏¡£
    二是调节货币供给¡£保持货?#19968;·¾持?#24615;微紧£¬同时严密监测和严格管控房贷利率持续过快上浮¡£根据我国历史调控经验£¬货币宽松可以显著抵消商品住宅市场调控成效£¬因此应保持货?#19968;·¾持?#24615;微紧¡£根据国际经验£¬美联储和日本银?#24615;?#22312;短期内利率上调幅度过大£¬引发房价断崖式下跌£»我国房贷利率与房价指数也存在显著?#21512;?#20851;系¡£基于外部美联储加息预期和内部金融监管趋严£¬房贷利?#22987;?#32493;攀升?#30446;?#33021;性较大¡£为防范未来房价下跌幅度过大£¬应严密监测利率上调频率和幅度£¬严格管控房贷利率持续过快上浮¡£
    £¨作者单位£º中国宏观经济研究院市场与价格研究所£©
 

¡¾期号£º3374¡¿¡¾版面£º05¡¿¡¾作者£º荣晨 曾铮¡¿¡¾打印本页¡¿
 
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